Erst, nachdem sich andere Bewohner des Hauses über extreme üble Gerüche aus der Mietwohnung beschwerten, erfuhr die Vermieterin, dass der Mieter in der 50 m²-Wohnung drei Katzen hielt. Die Vermieterin berief sich auf die Klausel im Mietvertrag, die ihr nach vorheriger Terminabsprache gestattet, die Wohnung bei begründetem Anlass oder in angemessenen Zeitabständen zu betreten und zu besichtigen. Aufgrund des aus der Wohnung kommenden Gestanks nahm sie an, dass die Katzen Beschädigungen verursacht haben könnten. Da der Mieter eine Besichtigung verweigerte und auch die Geruchsbelästigung bestritt, klagte die Vermieterin vor dem Amtsgericht Augsburg.

Das Gericht entschied, dass der Klägerin ein Recht zur Besichtigung der Mieträume zusteht – und zwar unabhängig von der Klausel im Mietvertrag. Voraussetzung ist, dass besondere Umstände vorliegen, die eine Besichtigung der Mietwohnung erforderlich machen. Dabei sind die Interessen der Klägerin, ihr Eigentum zu erhalten und das Grundrecht des Beklagten auf Unverletzlichkeit der Wohnung abzuwägen. Die Vermieterin hat eine Besichtigung zudem rechtzeitig vorher anzukündigen. Wie schon der Bundesgerichtshof vor kurzem entschieden hat, ist aber eine eigenmächtige Besichtigung des Vermieters ohne Absprache nicht zulässig.

Hier konnte dahingestellt bleiben, ob schon durch die Katzenhaltung des Beklagten ein konkreter Anlass bestand, die Wohnung zu besichtigen. Denn ein Vermieter hat sogar ein periodisches Besichtigungsrecht ohne einen besonderen Anlass, was jedenfalls nach Ablauf von mehr als zwei Jahren gegeben ist. Der Vermieter muss nicht abwarten, bis sich konkrete Anhaltspunkte ergeben, dass der Mieter seine Pflichten, z. B. durch aufgetretene Schäden, vernachlässigt hat.