Das Amtsgericht Erlangen und ihm folgend das Landgericht Nürnberg-Fürth haben entschieden, dass es das Interesse des Mieters an der Unverletzlichkeit der Wohnung gebietet, dass das dem Vermieter zustehende Besichtigungsrecht schonend ausgeübt wird.

Der Kläger ist Eigentümer eines Reihenmittelhauses, welches er an die Beklagten vermietet hat. Er hat das Mietverhältnis fristlos gekündigt, da die Beklagten wiederholt aus seiner Sicht völlig unbegründete Mängelanzeigen ihm gegenüber gemacht hätten. Der Kläger fühlt sich durch diese Mängelanzeigen schikaniert und ist der Auffassung, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn nicht zumutbar ist. Dies begründet er auch damit, dass ihm wiederholt verweigert worden war, das vermietete Objekt zusammen mit einem Zeugen zu besichtigen.

Der Kläger hat aufgrund der von ihm ausgesprochenen Kündigung Räumungsklage zum Amtsgericht Erlangen erhoben. Das Amtsgericht Erlangen hat die Klage abgewiesen, da aus seiner Sicht ein Kündigungsgrund nicht vorliegt. Das Amtsgericht führt dabei im Hinblick auf den geltend gemachten Kündigungsgrund, einem mitgebrachten Zeugen sei der Zutritt zur Wohnung verwehrt worden, aus, dass ein Vermieter grundsätzlich vom Mieter verlangen könne, unter bestimmten Voraussetzungen die Mieträume zum Zwecke der Besichtigung zu betreten. Allerdings bedürfe es hierzu eines besonderen Anlasses, welcher insbesondere dann gegeben sei, wenn es darum gehe, Schäden oder Gefährdungen festzustellen oder zu überprüfen. Dabei dürfe der Vermieter aus sachlichen Gründen auch dritte Personen zur Besichtigung mitbringen, allerdings folge aus der Unverletzlichkeit der Wohnung nach Art. 13 GG grundsätzlich, dass es sich um Personen handeln müsse, die dem Anlass der Besichtigung gerecht werden.

Der Kläger hat gegen das Urteil des Amtsgerichts Erlangen Berufung zum Landgericht Nürnberg-Fürth eingelegt, welche mit Beschluss vom 18. Juni 2018 zurückgewiesen wurde. Das Landgericht Nürnberg-Fürth teilt die Auffassung des Amtsgerichts Erlangen, dass der Vermieter bei einem Besichtigungstermin zum Zwecke der Mangelüberprüfung zwar eine fachkundige Person, wie etwa einen Handwerker oder einen Sachverständigen, mitbringen dürfe, nicht aber einen sachunkundigen Dritten. Dem Interesse des Mieters an der Unverletzlichkeit der Wohnung werde nur dann Rechnung getragen, wenn eine Besichtigung effektiv durch fachkundige Personen durchgeführt und weitere Termine vermieden würden.

Die Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof hatte keinen Erfolg.

Urteil des Amtsgerichts Erlangen vom 13.11.2017, Az.: 15 C 603/17
Beschluss des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 18.06.2018, Az.: 7 S 8432/17

Friedrich Weitner
Richter am Oberlandesgericht
Justizpressesprecher